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市场已经越过低点，复苏中行业竞争格局的剧变更加明显。融资、拿地、货值和销售全面分化，少数企业获得高质量发展机遇。腰部公司的市占率整体有所下降，尾部公司的市场份额略有提升。国企已经占据了开发行业竞争中的的绝对优势。市场已经越过低点，复苏预计可以持续。房地产市场在过去两个月沿着从二手到一手，从高线到低线的路径复苏。政策累积效应贡献明显，我们预计复苏将持续下去。信用锻造了新龙头，融资拿地货值和销售持续分化。行业信用大扩张时代结束，未来融资渠道尽管可能恢复，但信用边界不可能重现2020年局面。腰部公司信用债持续少量净偿还，要获得长期低成本的融资性现金流入显然较之过去更加困难。长期稳定资金来源的缺失，使得一批房地产开发企业不能从容拿地。在风平浪静的土地市场，少数信用良好的房企乘风破浪。房企之间拿地销售比的差异，主要不来自于战略判断，而来自于融资渠道通畅度。
在204以后的一周房地产板块s涨跌幅113，同期沪深300、万得全a指数涨跌幅分别085，011，超额收益分别为199、124。房地产基本面与高频数据
1房产市场204以后的一周60城新房成交面积29954万平，环比175，同比2693；2023年2月1日2月10日累计成交42623万平，同比85。204以后的一周20城二手房成交面积14929万平，环比605，同比130187；2023年2月1日2月10日累计成交21758万平，同比1442。204以后的一周16城新房累计库存9393万平，环比036，同比持平。16城新房去化周期为146个月，环比变动01个月，同比变动29个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为130个月、142个月、582个月，环比分别变动01个月、0个月、668个月。
土地市场2023年2月6日2023年2月12日百城供应土地数量为244宗，环比12，同比51，供应土地建筑面积为14866万平方米，环比124，同比352。百城土地成交建筑面积14063万方，环比351，同比229；成交楼面价1720元平，环比1548、同比730；土地溢价率48，环比26ct，同比01ct。重点数据与政策各地继续推出相关放松政策。临沂市将购买首套住房申请公积金贷款最低首付款比例降至20；武汉市在住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格；哈尔滨市通过发放购房补贴等促进房地产消费，推行“带押过户”模式；合肥市将合肥住房公积金月最低缴存额调整；赣州市将购房契税补贴政策延续至2023年6月30日。
观点近期房地产地方政策频出，房贷利率下降和限购限贷政策的放松对需求端产生积极影响。叠加春节后一二线城市人口回流，204以后的一周新房及二手房销售同环比数据均为正，是否为常态化趋势性的回暖仍需
进一步观察。行业供给侧出清已接近尾声，我们认为后续供需两端政策仍将继续加码直至销售市场出现明显复苏拐点，基本面数据实质复苏将有效推动地产板块行情。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业行业的投资机会。
推荐标的1开发商保利地产、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份。2物业公司华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务。风险提示房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延